Primero: el Catastro no es el Registro

Son dos cosas distintas y la confusión está en el origen de casi todos los líos.

• El Catastro describe el inmueble: dónde está, qué superficie tiene, qué hay construido. Depende de Hacienda y de él sale el IBI.
• El Registro de la Propiedad dice de quién es y qué cargas tiene.

Puedes tener la casa inscrita en el Registro y no darla de alta en Catastro, o al revés. Y los metros pueden no coincidir en ninguno de los dos con lo que hay en pie.

Declarar las alteraciones es obligatorio

No es opcional. El artículo 11 del texto refundido de la Ley del Catastro dice que la incorporación de los inmuebles y de las alteraciones de sus características es obligatoria, y que puede extenderse a modificar cuantos datos hagan falta para que «la descripción catastral de los inmuebles afectados concuerde con la realidad».

Y el artículo 13 pone esa obligación sobre el titular: es él quien tiene que formalizar las declaraciones de alta, baja o modificación, en la forma, plazos y modelos que fija el Ministerio de Hacienda.

Si no lo haces tú, lo hace la Administración

El artículo 18 regula el procedimiento de subsanación de discrepancias: se inicia de oficio cuando la Administración se entera, por cualquier medio, de que la descripción catastral no concuerda con la realidad. Te dan quince días para alegar y la resolución tiene que notificarse en un máximo de seis meses.

Lo importante: la resolución tiene efectos desde el día siguiente a que el Catastro tuviera constancia documentada de la discrepancia. Es decir, no espera a que termine el expediente. Por eso siempre sale mejor declarar antes que esperar a que te lo encuentren, normalmente por un vuelo fotogramétrico.

Los casos que más veo en Liébana

• La casa no figura y solo consta la parcela.
• Figura, pero con menos metros de los que tiene, porque en su día se amplió sin declarar.
• Figura una cuadra o un pajar donde hoy hay una vivienda.
• La casa aparece en la parcela del vecino, o a caballo entre dos.
• Los linderos no se parecen a los muros que hay en el campo.

Qué se necesita para corregirlo

Depende del caso, pero el fondo es siempre el mismo: hay que documentar la realidad física. Medición y levantamiento del inmueble, superficies por planta y uso, año de terminación, y cuando hay discusión de linderos o de posición, una representación gráfica georreferenciada que encaje con lo que hay.

Y si además vas a escriturar

Conviene ordenar las dos cosas a la vez. La declaración de obra nueva por antigüedad exige que la descripción coincida con el título, así que un catastro mal descrito bloquea el expediente. Aquí explico ese trámite.

Añado un matiz del artículo 11.3: en fincas ya coordinadas con el Registro conforme a la legislación hipotecaria, el Catastro toma en cuenta la descripción gráfica coordinada. Cuando existe esa coordinación, el margen para discutir superficies es mucho menor.